La cessione di un immobile da parte di un’impresa non comporta sempre l’applicazione dell’IVA. Il trattamento fiscale dipende dalla tipologia di fabbricato, dal soggetto che effettua la vendita e, in particolare, dal tempo trascorso dall’ultimazione dei lavori.
Per orientarsi tra le principali casistiche, riportiamo di seguito una sintesi della disciplina applicabile.
Fabbricati strumentali
| Cedente | Cessione | Regime IVA |
|---|---|---|
| Impresa costruttrice/ripristino | Entro 5 anni | Imponibile |
| Impresa costruttrice/ripristino | Oltre 5 anni | Esente o imponibile per opzione |
| Altra impresa | Qualsiasi immobile strumentale | Esente o imponibile per opzione |
L’aliquota ordinaria è del 22%, con applicazione del 10% nelle specifiche ipotesi previste dalla normativa. In caso di imponibilità per opzione, se l’acquirente è soggetto passivo IVA, trova applicazione il reverse charge.
Fabbricati abitativi
| Cedente | Cessione | Regime IVA |
|---|---|---|
| Impresa costruttrice/ripristino | Entro 5 anni | Imponibile |
| Impresa costruttrice/ripristino | Oltre 5 anni | Esente o imponibile per opzione |
| Altra impresa | Alloggio sociale | Esente o imponibile per opzione |
| Altra impresa | Altro immobile abitativo | Esente |
Per le operazioni imponibili, l’IVA è generalmente del 10%, ridotta al 4% per la prima casa e pari al 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9.
Cosa cambia dal 2027?
Dal 2027, con l’entrata in vigore del nuovo Testo unico IVA (D.Lgs. 10/2026), cambieranno i riferimenti normativi: le cessioni di fabbricati abitativi saranno disciplinate dall’art. 37, lett. i), mentre quelle di fabbricati strumentali dall’art. 37, lett. l).
Considerata la varietà delle casistiche, è opportuno verificare preventivamente il trattamento fiscale della compravendita. Lo Studio Data Impresa rimane a disposizione per valutare la singola operazione.
