La Legge di Bilancio 2026 introduce importanti modifiche in materia di locazioni brevi, assegnazioni agevolate, estromissioni di immobili, esenzione IMU per enti non commerciali e bonus edilizi. Di seguito una sintesi ragionata delle principali disposizioni.
1. Locazioni brevi: nuove limitazioni dal 2026
Dal periodo d’imposta 2026 il regime delle locazioni brevi potrà essere applicato a massimo 2 appartamenti (in precedenza 4). A partire dal terzo immobile locato con questa formula, l’attività viene presunta imprenditoriale, con conseguente obbligo di:
- apertura della partita IVA,
- adempimenti civilistici e contabili,
- tassazione ordinaria d’impresa.
Cedolare secca
Resta invariata la disciplina delle aliquote:
- 21% per una sola unità immobiliare;
- 26% per le unità successive alla prima.
Il contribuente potrà scegliere in dichiarazione quale immobile considerare come “primo” ai fini dell’aliquota ridotta.
2. Assegnazione agevolata dei beni ai soci
La Finanziaria conferma la possibilità, per società di persone e di capitali, di effettuare assegnazioni agevolate ai soci entro il 30 settembre 2026, a condizione che i soci risultino iscritti nel libro soci al 30 settembre 2025.
Beni assegnabili
- immobili non strumentali per destinazione;
- beni mobili registrati non utilizzati come strumentali.
Imposta sostitutiva
E’ dovuta un’imposta sostitutiva pari all’ 8% o al 10,5% per le società non operative, calcolata sulla differenza tra:
- il valore normale dei beni assegnati;
- il costo fiscalmente riconosciuto.
Ulteriori imposte
- 13% sulle riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto dell’assegnazione;
- imposta di registro ridotta alla metà;
- imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.
Scadenze di versamento
- 60% dell’imposta sostitutiva entro 30 settembre 2026;
- 40% entro 30 novembre 2026.
Per i soci di società di capitali è prevista la tassazione degli utili in natura per la parte eccedente quanto già assoggettato a imposta sostitutiva dalla società.
3. Estromissione agevolata dell’immobile dell’imprenditore individuale
Riconfermata anche per il 2026 l’estromissione agevolata degli immobili strumentali dell’imprenditore individuale.
Caratteristiche dell’agevolazione
- riguarda gli immobili strumentali per natura posseduti al 30 settembre 2025;
- si applica alle estromissioni effettuate dall’1 gennaio al 31 maggio 2026;
- prevede un’imposta sostitutiva dell’8%, calcolata sulla differenza tra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto.
Versamenti
- 60% entro 30 novembre 2026;
- 40% entro 30 giugno 2027.
4. Esenzione IMU per attività sanitarie e didattiche degli enti non commerciali
La Finanziaria chiarisce i requisiti per considerare non commerciali le attività sanitarie e assistenziali svolte dagli enti non commerciali (ENC), ai fini dell’esenzione IMU.
Attività sanitarie e assistenziali
Sono considerate non commerciali se ricorre una delle seguenti condizioni:
- Accreditamento/contrattualizzazione con Stato, Regioni o enti locali, con attività complementare o integrativa al servizio pubblico, e servizi gratuiti salvo eventuali ticket previsti dalla normativa;
- Attività non accreditate, ma svolte gratuitamente o con corrispettivi simbolici, comunque inferiori alla metà dei prezzi medi di mercato per servizi analoghi.
In questi casi, la categoria catastale è irrilevante ai fini dell’esenzione IMU.
Attività didattiche
Sono considerate non commerciali quando il corrispettivo medio percepito è inferiore al costo medio per studente (CMS) pubblicato dal Ministero dell’Istruzione e dal MIUR.
5. Bonus edilizi: quadro delle detrazioni per il 2026
La manovra conferma o modifica diverse agevolazioni fiscali per interventi edilizi.
Recupero del patrimonio edilizio
- 50% per interventi sull’abitazione principale del proprietario o titolare di diritto reale;
- 36% negli altri casi;
- limite di spesa: 96.000 euro per unità;
- ripartizione: 10 anni.
Risparmio energetico (ecobonus ordinario)
- 50% per interventi sull’abitazione principale;
- 36% negli altri casi;
- limiti di spesa invariati rispetto al 2025;
- ripartizione in 10 anni.
Riduzione del rischio sismico (sismabonus)
- 50% per interventi sull’abitazione principale;
- 36% negli altri casi;
- limite: 96.000 euro;
- ripartizione in 10 anni;
Confermato anche per il sismabonus acquisti.
Bonus mobili
Confermato per il 2026:
- limite di spesa: 5.000 euro;
- detrazione: 50% in 10 anni;
- ammesso solo se collegato a lavori iniziati dopo il 1° gennaio 2025.
Agevolazioni non prorogate
- Detrazione 75% per eliminazione barriere architettoniche (valida solo fino al 31/12/2025);
- Superbonus, salvo casi residuali previsti dalla normativa;
- Bonus verde (non più in vigore dal 2025);
- Agevolazioni per caldaie alimentate da combustibili fossili.
