La Legge 30 dicembre 2024, n. 207, ha riproposto – insieme alle misure relative all’assegnazione, alla cessione e alla trasformazione agevolata – anche la disciplina dell’estromissione agevolata degli immobili strumentali posseduti da imprenditori individuali, con riferimento alla normativa di cui all’art. 1, comma 121, della Legge 208/2015.
Ambito applicativo e scadenze
L’estromissione agevolata consente all’imprenditore individuale di escludere dal regime d’impresa determinati immobili strumentali, trasferendoli nel proprio patrimonio personale, con effetto retroattivo dal 1° gennaio 2025.
L’adempimento formale richiesto è la sola annotazione dell’operazione nel libro giornale o, in alternativa, nel registro dei beni ammortizzabili (per i soggetti in contabilità semplificata), da effettuarsi entro il 31 maggio 2025.
Non è necessario alcun atto notarile, in quanto l’immobile resta intestato al medesimo soggetto e non si configura un trasferimento giuridico.
Requisiti oggettivi e soggettivi
Gli immobili devono far parte del patrimonio dell’impresa alla data del 31 ottobre 2024. Questo requisito si considera soddisfatto se gli immobili risultano annotati nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili, salvo il caso di immobili strumentali per destinazione acquistati entro il 31 dicembre 1991, per i quali la normativa previgente riteneva sufficiente l’effettivo utilizzo nell’attività.
La data del 1° gennaio 2025 è altrettanto rilevante, poiché rappresenta il momento a partire dal quale decorrono gli effetti fiscali dell’estromissione. A tale data, il soggetto deve essere ancora qualificabile come imprenditore individuale.
La perdita di tale qualifica, ad esempio per effetto della concessione in affitto o in usufrutto dell’unica azienda, per donazione o per decesso, può precludere l’accesso al beneficio. Tuttavia, in caso di donazione o successione, il donatario o l’erede che proseguano l’attività in forma individuale possono comunque usufruire della disciplina.
Tipologie di immobili agevolabili
Rientrano nel perimetro dell’estromissione agevolata:
- gli immobili strumentali per natura, ossia quelli che per caratteristiche oggettive non possono essere destinati a uso diverso dall’esercizio dell’attività;
- gli immobili strumentali per destinazione, cioè utilizzati esclusivamente per lo svolgimento dell’attività imprenditoriale;
- gli immobili acquistati per investimento, purché strumentali per natura.
Sono esclusi gli immobili merce, che invece possono rientrare nell’assegnazione agevolata prevista per le società.
Trattamento fiscale
L’operazione di estromissione comporta il pagamento di un’imposta sostitutiva sulla plusvalenza generata, nella misura dell’8% (elevata al 10,5% per i soggetti non operativi ai sensi dell’art. 30 della L. 724/1994).
La base imponibile può essere determinata utilizzando, in alternativa al valore normale, il valore catastale (rendita catastale moltiplicata per i coefficienti di cui all’art. 52, comma 4, del DPR 131/1986).
Sono inoltre previste le seguenti agevolazioni:
- dimezzamento dell’imposta di registro proporzionale;
- imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.
Non è invece prevista alcuna agevolazione in materia di IVA, che continua ad applicarsi secondo le regole ordinarie.
Termini di versamento dell’imposta sostitutiva
L’imposta sostitutiva dovuta va versata:
- per il 60% entro il 30 novembre 2025;
- per il 40% entro il 30 giugno 2026.
In caso di omesso, insufficiente o tardivo versamento, è possibile ricorrere al ravvedimento operoso ai sensi dell’art. 13 del D.Lgs. 472/1997. L’eventuale regolarizzazione non incide sulla validità dell’estromissione, a condizione che l’operazione sia correttamente indicata nella dichiarazione dei redditi.
