Le ultime sentenze della Cassazione (n. 12076 e 12079 del 2025) confermano un importante principio: la cedolare secca può essere applicata anche se l’inquilino è un’impresa. Questo orientamento supera le precedenti riserve dell’Agenzia delle Entrate e ribadisce quanto già affermato nella sentenza n. 12395/2024.
Il ragionamento della Corte è chiaro: la scelta del regime della cedolare spetta solo al locatore e non può dipendere da condizioni che riguardano l’inquilino o che il locatore non è tenuto a conoscere. Pertanto, anche se il conduttore è un soggetto “commerciale”, ciò non impedisce l’applicazione della cedolare, a patto che il contratto sia per uso abitativo.
In particolare, è considerato legittimo l’uso della cedolare se l’impresa affitta per esigenze abitative di dipendenti, agenti o collaboratori.
Tuttavia, restano dubbi nei casi in cui l’immobile venga dato in locazione a società di gestione che lo destinano a locazioni brevi o subaffitti. In queste situazioni, infatti, l’affitto diventa parte integrante dell’attività d’impresa della società inquilina, allontanandosi dallo scopo abitativo che giustifica il regime agevolato.
In attesa di un eventuale chiarimento normativo o di un aggiornamento ufficiale da parte dell’Agenzia delle Entrate, il consiglio è di valutare caso per caso, soprattutto in presenza di contratti con operatori che svolgono attività turistica o di gestione immobiliare.
