Con l’approvazione della Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024), il legislatore ha introdotto una modifica significativa alla disciplina delle agevolazioni “prima casa”, estendendo da 1 a 2 anni il termine entro cui il contribuente deve vendere l’immobile già posseduto, acquistato con i benefici fiscali, per non decadere dalle agevolazioni in caso di nuovo acquisto.
Il nuovo termine: cosa cambia
La modifica è contenuta nell’art. 1, comma 116, della Finanziaria 2025, che interviene sul comma 4-bis della Nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa Parte I del DPR 131/1986. In sintesi:
- Il contribuente che acquista una nuova abitazione con le agevolazioni “prima casa”, pur possedendo già un immobile acquistato con gli stessi benefici, non decade dalle agevolazioni se aliena il vecchio immobile entro 2 anni dalla data del nuovo atto.
- Il termine biennale si applica anche ai casi pendenti al 31 dicembre 2024, nei quali non sia ancora decorso il precedente termine annuale.
L’Agenzia delle Entrate ha confermato questo orientamento con la Risposta n. 197 del 30 luglio 2025, ribadendo quanto già chiarito nella Risposta n. 127 del 5 maggio 2025: la nuova disciplina si applica anche retroattivamente, purché il termine di 1 anno non sia ancora scaduto alla data del 31 dicembre 2024.
Impatto sul credito d’imposta per il riacquisto
La stessa Risposta n. 197 affronta anche il tema del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, previsto dall’art. 7 della L. 448/1998. Tale credito spetta al contribuente che:
- vende un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”;
- acquista, entro un certo termine, un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale, non accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Fino al 2024, il termine per il riacquisto era di 1 anno. Ora, in linea con la nuova disciplina, l’Agenzia chiarisce che il termine biennale si applica anche ai fini del riconoscimento del credito d’imposta.
Quali sono le implicazioni operative?
- Il contribuente può beneficiare in via provvisoria del credito d’imposta al momento del nuovo acquisto, anche se è ancora titolare dell’immobile preposseduto.
- Il credito sarà confermato solo se la vendita del vecchio immobile avviene entro 2 anni dalla data del nuovo atto.
- In caso contrario, il credito decade e il contribuente dovrà restituire l’eventuale beneficio fruito.
La riforma introduce maggiore flessibilità e coerenza con la ratio delle agevolazioni “prima casa”, favorendo la sostituzione dell’abitazione principale senza penalizzare chi, per ragioni economiche o di mercato, non riesce a vendere l’immobile entro un anno.
Tuttavia, è fondamentale che i contribuenti prestino attenzione ai termini e alle condizioni previste, sia per evitare la decadenza dai benefici, sia per non incorrere in sanzioni o recuperi d’imposta.
